Não tem como negar: a crise econômica é uma realidade e seu efeito dominó atinge todos os setores da economia. Desempregados ou com medo do desemprego, os consumidores compram menos, o que gera uma baixa significativa do faturamento do varejo. E, sem faturar, as lojas já não conseguem arcar com os altos custos de aluguéis, luvas, condomínios e fundos promocionais cobrados pelos shoppings. “É hora, portanto, de renegociar os valores de locação”, diz Melitha Novoa Prado, advogada especializada em varejo e franchising, com mais de 25 anos de atuação, que está à frente do escritório Tardioli Lima & Novoa Prado Advogados – TLNP.
Segundo ela, há muitos pontos vazios em shoppings e vários empreendimentos novos, que ainda não formaram clientela e movimento suficientes para gerar faturamento aos varejistas. “Sendo assim, deve haver flexibilidade tanto do shopping quanto do investidor na hora de negociar um aluguel, tanto no primeiro contrato quanto na renovação dele. Já não dá para exigir que o varejista pague altas taxas e aluguel que não condiz com a realidade do faturamento”, alerta.
Para a advogada Patrícia Cavassani, gerente jurídica da área consultiva do escritório TLNP, há várias particularidades na negociação de um contrato de locação. Ela dá dicas importantes sobre o assunto:
Renovação de contrato –Patrícia orienta seus clientes que, na renovação do contrato, o locatário deve procurar o dono do imóvel 18 meses antes de o contrato vencer. Isso porque, em geral, os contratos de locação são firmados por 60 meses e, segundo a legislação vigente, se o locatário está há cinco anos naquele ponto e exercendo a mesma atividade há pelo menos três, ele tem direito a permanecer no imóvel por mais cinco anos. “Isso se dá porque a lei entende que o estabelecimento, dentro desses três anos, formou uma clientela e não pode perdê-la simplesmente porque o contrato terminou. Se o locador não quiser a renovação, pode-se recorrer à Justiça, solicitando mais cinco anos no imóvel”, explica Patrícia. Ela diz que a orientação de renegociação 18 meses antes do vencimento é feita para que as partes tenham tempo hábil de chegar a um consenso e, caso não cheguem, o locatário possa recorrer à ação renovatória, que exige seis meses para ser aplicada.
Negociação de novos contratos –Na negociação de novos contratos, a advogada ensina que é preciso saber argumentar. “No caso de um shopping, é imprescindível que o locatário visite o estabelecimento em dias e horários variados e verifique o fluxo de clientes, para saber qual é o real movimento do estabelecimento. Ele também pode fazer uma análise de sua concorrência e avaliar se a sua loja está localizada em um corredor de grande ou pequeno fluxo de pessoas. Com tais dados em mãos, ele poderá buscar tanto a redução do valor quanto benefícios extras, como abatimento do IPTU, do condomínio ou da taxa de publicidade; uma vaga extra de garagem ou uma realocação de sua loja para um ponto melhor, por exemplo, caso isso não lhe traga a necessidade de investimentos impossíveis de se arcar. Se seu negócio for em um quiosque, vale até mesmo pedir a realocação em um corredor de maior movimento”, sugere a advogada, que enfatiza que tais negociações são bem aceitas também no caso de renegociação de aluguel.
Pontos de rua –Apesar de ser mais fácil negociar pontos localizados em rua, devido ao fato de que, em geral, eles pertencem a pessoas físicas, a informalidade dessas locações é maior e isso pode ser um problema jurídico para o locatário. “A lei que permite uma ação renovatória só é aplicada em casos em que há um contrato por escrito. Os contratos verbais são totalmente legais, mas não contemplam a renovatória. Por isso, é imprescindível que o locatário firme um contrato por escrito, para garantir os direitos e deveres das partes. Essa é uma garantia também para o locador”, ensina.
Patrícia Cavassani alerta para o fato de que a maioria das franqueadoras não firma contrato com franqueados que não têm contrato de aluguel. “Elas não aceitam operações informais porque sabem que podem perder um bom ponto a qualquer momento e, assim, inviabilizar o negócio”, finaliza.
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